Se tens menos de 35 anos e estás a pensar comprar casa, já deves ter ouvido falar da garantia pública para Jovens até 35 anos, que permite financiar 100% do imóvel sem entrada. O Governo reforçou este ano o programa em 750 milhões de euros, e mais de 25 mil jovens já assinaram contrato ao abrigo dele em 2025. A pergunta que interessa não é “como funciona”, isso já expliquei no guia completo sobre a garantia pública habitação jovens, mas sim: vale a pena usá-la?
Garantia pública para jovens: o que está mesmo em cima da mesa
Rapidamente, para situares o contexto: se tens entre 18 e 35 anos, é a tua primeira casa própria e permanente, o imóvel custa até 450.000€ e o teu rendimento não ultrapassa o 8.º escalão de IRS, podes financiar até 100% do valor da casa. Não precisas dos 10% a 20% de capitais próprios que normalmente são exigidos. É essa a parte que torna o programa tão atrativo, e também a parte que levanta as questões mais sérias.
O que os números do Banco de Portugal já mostram
Aqui está o que me faz hesitar em recomendar a garantia pública para jovens sem reservas. Segundo dados do Banco de Portugal, entre 2024 e 2025 a percentagem de mutuários jovens considerados de risco elevado subiu de 3% para 21%. A proporção de créditos com um rácio LTV (loan-to-value, quanto pedes emprestado face ao valor da casa) acima de 90% passou de 0,1% para 19%. E o encargo financeiro médio destes jovens subiu de 28,7% para 29,9% do rendimento líquido.
Mais revelador ainda: 85% dos créditos com garantia estatal têm um LTV de 100%. Ou seja, a esmagadora maioria de quem usa este programa está a financiar a casa inteira, sem margem nenhuma. Se o valor do imóvel cair, ou se precisares de vender num momento menos favorável, ficas com dívida superior ao que a casa vale.
Vale a pena comprar casa a 100% financiada?
A resposta curta é: depende de quanto te sobra depois da prestação, não de teres ou não acesso ao programa.
Financiar 100% resolve um problema real: a poupança que seria precisa para a entrada, entre 45.000€ e 90.000€ num imóvel de 450.000€, é uma barreira genuína para a maioria dos jovens portugueses. Sem este programa, muita gente simplesmente não compraria casa nos próximos anos.
Mas financiar 100% também significa que a tua prestação mensal é maior desde o primeiro dia, porque estás a pagar juros sobre a totalidade do valor, e que tens zero margem de segurança se algo correr mal, um imprevisto de saúde, uma perda de rendimento, uma subida da Euribor. As novas regras do crédito habitação em 2026 já apertaram a taxa de esforço máxima para 45%, precisamente para travar situações como estas, mas um crédito a 100% deixa-te sempre mais perto desse limite do que um crédito com entrada.
Antes de usares a garantia pública, faz estas três contas
Primeiro, simula a tua taxa de esforço com a Euribor 1 ponto percentual acima do valor atual. Se ficares acima dos 40%, o risco é real, mesmo que o banco aprove o crédito.
Segundo, garante que tens um fundo de emergência independente da casa. Financiar 100% o imóvel não pode significar ficar com zero poupança de parte.
Terceiro, pergunta-te se consegues absorver uma queda de 10% a 15% no valor do imóvel nos primeiros anos sem que isso te impeça de vender ou mudar de casa se precisares. Com um LTV de 100%, essa margem não existe à partida.
Perguntas frequentes
A garantia pública tem prazo para acabar?
O reforço atual está previsto até ao final de 2026, sem confirmação oficial de renovação para além dessa data. Se estás a equacionar usar o programa, não contes com ele estar disponível indefinidamente.
Financiar 100% aumenta o spread do crédito?
Pode acontecer, consoante o banco e o teu perfil de risco. Vale sempre a pena comparar propostas de várias instituições antes de decidir, tal como expliquei no guia completo do crédito habitação.
Quem não se qualifica para a garantia pública tem alternativas?
Sim, o financiamento normal continua disponível até 90% do valor do imóvel para habitação própria permanente, exigindo entrada própria. Cada situação tem o seu cálculo.
Em resumo
A garantia pública para jovens resolve o problema da entrada, mas não resolve o problema da margem de segurança. Os números do Banco de Portugal mostram um grupo de mutuários cada vez mais alavancado. Usar o programa pode ser a decisão certa, mas só depois de fazeres as contas com uma Euribor mais alta e garantires que não ficas sem qualquer proteção financeira fora da casa.
Este artigo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento financeiro personalizado. Antes de tomar qualquer decisão de crédito habitação, considera consultar um profissional certificado e avaliar a tua situação individual.
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