É um dos investimentos mais antigos e mais populares entre os portugueses: comprar uma casa, arrendar e receber renda todos os meses. Parece simples. Mas os números de 2026 pedem uma análise mais cuidadosa antes de avançares.
A rentabilidade bruta de comprar casa para arrendar em Portugal desceu para 6,2% no segundo trimestre de 2026, segundo dados do idealista publicados esta semana — menos 0,7 pontos percentuais face ao mesmo período de 2025. Os preços das casas continuam a subir (+12% no último ano), enquanto as rendas descem há cinco meses consecutivos (-2,4% em junho face ao ano anterior).
O negócio ainda existe. Mas o mapa mudou.
O que é a rentabilidade do arrendamento e como se calcula
A rentabilidade bruta é calculada dividindo a renda anual pelo preço de compra do imóvel. Um T2 comprado por 200.000€ que rende 800€/mês gera 9.600€/ano — uma rentabilidade bruta de 4,8%.
O problema está no “bruta”. Esta percentagem não desconta:
- IMI anual
- Seguro multirriscos obrigatório
- Manutenção e obras
- Períodos sem inquilino (vacância)
- IRS sobre as rendas (atualmente 10% para contratos com rendas moderadas, após o novo pacote fiscal)
- Custo do crédito, se o imóvel foi financiado
Na prática, a rentabilidade líquida pode ser 2 a 3 pontos percentuais abaixo da bruta. Um imóvel com 6% bruto pode render 3,5-4% líquido — o que ainda pode ser mais do que muitos produtos financeiros de capital garantido, mas exige muito mais gestão e capital imobilizado.
Onde comprar casa para arrendar em Portugal em 2026
Nem todas as cidades oferecem a mesma rentabilidade. Os dados do idealista para o Q2 de 2026 mostram disparidades significativas:
Rentabilidade mais baixa (mas menor risco):
Lisboa — 4,3% bruto. Preços altíssimos, rendas a travar. O imóvel valoriza, mas o yield corrente é magro.
Porto — 4,8% bruto. Situação semelhante à capital.
Faro — 4,8% bruto.
Rentabilidade mais alta (com mais risco e menor liquidez):
Bragança, Castelo Branco, Portalegre — acima de 7-8% bruto. Preços de entrada mais baixos, mas procura mais limitada e menor valorização esperada do imóvel.
O meio-termo com melhor equilíbrio:
Braga, Coimbra, Setúbal — entre 5,5% e 7% bruto. Cidades universitárias ou com crescimento populacional, procura estável, preços ainda razoáveis.
A lógica é esta: cidades maiores têm menor yield mas maior probabilidade de encontrar inquilino e maior valorização do imóvel. O interior tem yield mais alto mas maior risco de vacância.
O que mudou com o novo pacote fiscal
Em 2026, o Governo reduziu o IRS sobre rendimentos de arrendamento para 10% para contratos com rendas moderadas — uma medida pensada para incentivar mais proprietários a colocar casas no mercado. Para quem venha a arrendar, esta redução melhora a rentabilidade líquida do investimento.
Quem vender um imóvel e reinvestir as mais-valias na compra de uma casa destinada a arrendamento com rendas moderadas pode ainda beneficiar de isenção de IRS sobre essas mais-valias — sujeito a requisitos específicos.
Se quiseres perceber como declarar estes rendimentos correctamente, temos um artigo sobre como declarar investimentos no IRS que cobre este tema.
Comprar para arrendar com crédito: o que muda
Quando o imóvel é para segunda habitação (não habitação própria permanente), as condições do crédito são diferentes:
- Spread mais elevado — o banco considera maior risco
- Financiamento mais limitado — tipicamente entre 60% e 80% do valor de avaliação (vs. até 90% na habitação própria)
- Taxa de esforço mais exigente — o banco conta com a prestação mas não com a renda esperada
Antes de avançares, faz a simulação com e sem inquilino: consegues pagar a prestação mesmo que a casa fique vazia 2-3 meses? Se não consegues, o investimento tem risco real que podes não estar a contabilizar.
Vale a pena comprar casa para arrendar em Portugal em 2026?
Depende do perfil, do capital disponível e da zona.
Faz sentido se:
- Tens capital próprio suficiente para uma entrada significativa (20-40% do valor)
- Escolhes uma zona com procura estável e não apenas com yield alto no papel
- Consegues suportar a prestação mesmo sem inquilino durante algum tempo
- Tens horizonte de longo prazo (mínimo 10-15 anos) — é um activo ilíquido
Não faz sentido se:
- O rendimento líquido esperado não supera o que conseguirias com produtos financeiros mais simples e líquidos
- Precisas do capital a curto prazo
- O imóvel depende inteiramente do arrendamento para pagar o crédito
Para quem está a começar a investir, antes de avançar para imóveis para arrendar, vale a pena ter o fundo de emergência consolidado e perceber o roadmap do investidor iniciante.
FAQ
Qual a rentabilidade média de comprar casa para arrendar em Portugal?
A rentabilidade bruta nacional ficou em 6,2% no Q2 2026, segundo o idealista. Mas a rentabilidade líquida — após IMI, seguros, manutenção, IRS e vacância — é tipicamente 2-3 pontos percentuais abaixo.
Comprar para arrendar ou comprar para valorização?
São estratégias diferentes. Para yield corrente (renda), o interior pode ser mais atractivo. Para valorização a longo prazo, Lisboa e Porto continuam a ser os mercados com maior procura estrutural — mesmo que o yield seja mais baixo.
Preciso de crédito habitação para comprar um imóvel para arrendar?
Sim, podes pedir crédito, mas as condições são diferentes das da habitação própria: spread mais alto, financiamento máximo mais baixo e requisitos de esforço mais exigentes. Compara sempre o custo do crédito com a renda esperada antes de avançar.
O IRS das rendas é sempre 10%?
Em 2026, a taxa de 10% aplica-se a contratos com rendas moderadas, conforme critérios definidos pelo Governo. Contratos fora dessas condições podem ter taxas diferentes. Confirma sempre com um contabilista.
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Este conteúdo tem carácter informativo e não constitui aconselhamento financeiro ou fiscal personalizado. Antes de tomar qualquer decisão de investimento, considera consultar um profissional certificado e avaliar a tua situação individual.
