Pedir crédito habitação é a maior decisão financeira que a maioria das pessoas toma na vida. E, ainda assim, muita gente entra num crédito de 30 anos com menos análise do que dedica a escolher um carro.
Não é falta de inteligência. É que o processo é confuso de propósito: siglas, documentos, propostas que parecem iguais mas não são, e um vocabulário que os bancos dominam e tu não. Este guia sobre crédito habitação existe para inverter isso.
Vais encontrar aqui as peças todas, pela ordem em que aparecem na vida real. Podes ler de ponta a ponta ou saltar para a parte onde estás.
1. Antes de falares com qualquer banco sobre crédito habitação
Quanto podes mesmo pedir
A regra que os bancos usam chama-se taxa de esforço, ou DSTI. É a percentagem do teu rendimento mensal líquido que fica comprometida com o pagamento de créditos, incluindo o novo.
Desde 1 de agosto de 2026 que o Banco de Portugal apertou esta regra: o limite de referência desceu de 50% para 45%. Os bancos ainda podem aprovar créditos acima desse teto, mas só numa margem de exceção de 10% do crédito que concedem por ano, antes a margem era de 15%, por isso a exceção ficou mais rara. Uma taxa de esforço abaixo dos 35% dá-te margem de negociação e sono descansado.
Faz esta conta antes de te apaixonares por uma casa. Se o resultado te assusta, é melhor descobrires agora do que depois de dares um sinal.
Quanto precisas de ter de lado
O banco não financia 100% do valor da casa. O limite geral é 90% do menor valor entre o preço de compra e a avaliação do banco, o que significa que precisas de pelo menos 10% de capitais próprios.
Mas 10% não chega. Além da entrada, há custos que apanham muita gente desprevenida: IMT, imposto do selo, escritura, registo, comissões de avaliação e de dossier. Contando tudo, o mais realista é teres entre 15% e 20% do valor da casa disponível.
Se és jovem, existe a garantia pública do Estado que permite financiamento até 100% em determinadas condições. Vale a pena perceber se compensa, porque comprar sem entrada significa prestações mais altas durante três décadas. Podes confirmar as regras oficiais da taxa de esforço diretamente na página do Banco de Portugal.
Falei sobre isto em detalhe neste vídeo, incluindo os riscos que quase ninguém menciona:
Há mais alterações nesta reforma além da taxa de esforço, incluindo o fim do financiamento a 100% em imóveis do próprio banco. Expliquei tudo no artigo sobre as novas regras do crédito habitação.
Ainda estás na fase de perceber quanto consegues pedir?
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2. Escolher o tipo de taxa
Esta é a decisão que mais dinheiro te custa ou poupa ao longo do crédito, e a maioria das pessoas toma-a com base no que o gestor de conta sugeriu.
Taxa variável: indexada à Euribor mais um spread. A prestação muda nas datas de revisão do contrato, para cima ou para baixo. É a opção mais comum em Portugal.
Taxa fixa: a prestação não muda durante o período contratado. Pagas normalmente mais no início, em troca de previsibilidade.
Taxa mista: fixa durante os primeiros anos, variável depois.
Não há resposta universal. Depende da tua tolerância ao risco, da tua margem no orçamento e do momento do ciclo de taxas. Comparei as opções com exemplos concretos no artigo sobre taxa fixa ou variável no crédito habitação.
Perceber a Euribor sem dor de cabeça
Se escolheres taxa variável, a Euribor passa a ser o número que decide a tua prestação. A maioria dos contratos portugueses está indexada à Euribor a 6 meses.
O BCE decide as taxas diretoras, e a Euribor segue de perto essas decisões. Em junho de 2026 houve a primeira subida em quase três anos, e em julho o BCE manteve as taxas. Escrevi sobre o que a decisão do BCE significa para a tua prestação e o que fazer nesta pausa.
3. Comparar propostas como deve ser
Aqui está o erro mais caro do processo todo: comparar propostas pela taxa de juro que o gestor menciona ao telefone.
A taxa de juro nua chama-se TAN. O número que interessa é a TAEG, que inclui seguros obrigatórios, comissões e todos os outros encargos. Duas propostas com TAN igual podem ter TAEG bem diferente.
Por lei, o banco é obrigado a entregar-te um documento normalizado com toda esta informação, chamado FINE. É o documento mais importante de todo o processo e o que menos gente lê. Expliquei o que é a FINE e como usá-la para comparar bancos.
Quando tiveres duas FINEs à frente, olha por esta ordem: TAEG, montante total a pagar, condições de reembolso antecipado, e seguros associados.
Banco direto ou intermediário de crédito
Mais de metade do crédito concedido em Portugal já passa por intermediários de crédito. Podem acelerar o processo e negociar em teu nome, mas confirma sempre que estão registados no Banco de Portugal.
4. Depois de assinar, o crédito não é para esquecer
Muita gente assina e nunca mais pensa no assunto durante 30 anos. É dinheiro deixado em cima da mesa.
Renegociar com o teu banco
Se o teu spread foi contratado há anos, provavelmente já não é competitivo. O primeiro passo é sempre falar com o teu próprio banco, que tem interesse em não te perder. Escrevi o passo a passo em como renegociar o crédito habitação.
Se sentes que a prestação está a pesar, este vídeo mostra as opções que tens em cima da mesa:
Transferir para outro banco
Se o teu banco não melhorar a proposta, a transferência é a alternativa. Há custos associados, mas em muitos casos compensam ao fim de poucos meses. As contas estão no artigo sobre transferir o crédito habitação para outro banco.
Amortizar antecipadamente
Amortizar reduz o capital em dívida e, com ele, os juros que pagas até ao fim. Desde janeiro de 2026 voltou a existir comissão de reembolso antecipado, depois do fim do regime excecional, por isso faz as contas antes de decidir.
Há uma pergunta que aparece sempre nesta fase: compensa mais amortizar ou investir esse dinheiro? Fiz as contas:
Se preferires focar-te só nas estratégias de amortização, reuni-as aqui:
Já tens crédito e desconfias que estás a pagar demais?
Vale a pena pedir uma análise. Muita gente descobre que pode poupar dezenas de euros por mês.
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5. E se a casa for para arrendar
Comprar para arrendar é uma decisão diferente de comprar para viver, e as contas também são. Além do crédito, entram na equação a rentabilidade bruta, os custos de manutenção, os períodos sem inquilino e a fiscalidade dos rendimentos prediais.
Analisei os números atuais no artigo sobre comprar casa para arrendar em Portugal.
Vale também acompanhar as mudanças legislativas em curso, porque o programa Construir Portugal altera as regras do arrendamento, incluindo o fim do travão de 2% nas rendas de novos contratos.
O resumo, se só leste os títulos
Faz a conta da taxa de esforço antes de procurar casa. Tem 15% a 20% do valor disponível, não 10%. Escolhe o tipo de taxa com base na tua margem, não no que o banco sugerir. Compara sempre pela TAEG e nunca pela TAN. Pede a FINE a todos os bancos. E revê o crédito de dois em dois anos, porque um contrato de 30 anos assinado e esquecido é um contrato que te está a custar dinheiro.
Este guia vai sendo atualizado à medida que as regras mudam.
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Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento financeiro personalizado. Antes de contratar ou alterar um crédito habitação, considera consultar um profissional certificado.
