A nova lei do arrendamento que o Governo aprovou em julho ainda não está em vigor. A revisão foi aprovada na generalidade no parlamento a 30 de setembro de 2026 e está desde então na fase de especialidade, onde os partidos podem mudar o texto. Até 12 de novembro de 2026 não encontrei notícia de votação final.
Na prática, isto quer dizer que as regras de hoje continuam a valer: o limite de 2% na renda dos contratos novos, os 3 meses de atraso antes de o senhorio poder resolver o contrato e as cauções até 2 rendas. Se és inquilino ou senhorio, é com estas regras que assinas um contrato esta semana.
A seguir separo o que já está em vigor do que é só proposta, explico cada mudança que a revisão traz e mostro quanto vão subir as rendas em 2027 com o aumento anual, que não depende desta lei.
Ponto de situação · 12 de novembro de 2026
- Proposta: aprovada em Conselho de Ministros a 9 de julho de 2026.
- Parlamento: aprovada na generalidade a 30 de setembro, com abstenção do Chega; está na especialidade, sem votação final.
- Limite de 2% nos contratos novos: continua em vigor.
- Aumento das rendas em 2027: coeficiente de 2,56%, publicado em Diário da República a 1 de outubro.
- Fundo de Emergência para a Habitação: entrada em vigor prevista para 1 de janeiro de 2027.
Volto a atualizar quando houver votação final no parlamento.
Índice
A nova lei do arrendamento já está em vigor?
Não. O que o Governo aprovou a 9 de julho de 2026 foi uma proposta de lei que “reforma o regime do arrendamento urbano”, segundo o comunicado do Conselho de Ministros. Para entrar em vigor tem de passar pela Assembleia da República.
Segundo o ECO, a proposta chegou ao parlamento como um pedido de autorização legislativa para alterar o NRAU, o Novo Regime do Arrendamento Urbano, e a legislação ligada a ele. Uma autorização legislativa funciona em 2 tempos: primeiro o parlamento dá autorização ao Governo e fixa o que pode mudar; depois o Governo aprova e publica o decreto-lei com as regras. Só a partir daí as regras novas contam.
A 30 de setembro, a proposta foi aprovada na generalidade, com os votos a favor do PSD, da IL e do CDS-PP, a abstenção do Chega e os votos contra do PS, do Livre, do PCP, do PAN, do JPP e do BE (Lusa, citada pelo DNoticias). No mesmo dia, segundo a RTP, o PSD e o Chega assinaram um acordo em que o PSD se compromete a fazer 4 alterações na especialidade:
- Rendas antecipadas e cauções: limitar o que o senhorio pode exigir, face ao que o Governo propôs.
- Inquilinos mais velhos: proteger quem tem contratos anteriores a 1990, sobretudo os mais pobres, com compensação para os senhorios.
- Resposta social: reforçar o apoio a inquilinos e o fundo de emergência para a habitação.
- Despejos: separar o incumprimento deliberado e repetido, que deve levar a despejo rápido, da incapacidade de pagar causada por subidas muito grandes da renda.
Até 12 de novembro de 2026 não encontrei nenhuma notícia de votação final global. Em outubro, o idealista falava na lei das rendas “em stand-by”. Quando houver votação, atualizo este artigo.
O que muda na lei das rendas, ponto por ponto
A lista que se segue é a da proposta do Governo, resumida pela DECO PROteste a 1 de outubro de 2026. Como está em especialidade, qualquer um destes pontos ainda pode mudar, a começar pelos 4 do acordo entre o PSD e o Chega.
| O que muda | Regra em vigor hoje | Proposta do Governo |
|---|---|---|
| Renda nos contratos novos | Limite de 2% face à renda anterior (com exceções) | Renda definida entre as partes |
| Rendas pagas adiantadas | Até 2 meses | Até 3 meses |
| Caução | Até 2 rendas | Sem limite fixo |
| Despejo por falta de pagamento | Ao fim de 3 meses de atraso | Ao fim de 2 meses de atraso |
| Atrasos repetidos (mais de 8 dias) | Mais de 4 em 12 meses | Mais de 3 em 12 meses, ou mais de 4 em 18 meses |
| Oposição do senhorio à renovação | Só produz efeito ao fim de 3 anos de contrato | Com aviso prévio, sem esse prazo |
| Direito de preferência na venda | 2 anos a viver na casa | 3 anos a viver na casa |
| Duração dos contratos com prazo | Entre 1 e 30 anos | Igual |
Há ainda uma mudança no processo de despejo. Hoje, segundo a Lusa, uma decisão do tribunal a favor do despejo abre um segundo processo, de execução, e só depois a casa é entregue. A proposta acaba com essa etapa.
Nas rendas antigas, anteriores a 1990, a proposta mantém a renda dos inquilinos com mais de 65 anos e rendimento anual abaixo de 64 400€; para os restantes, a renda pode ser atualizada com base no valor patrimonial tributário da casa, segundo a DECO PROteste.
Para teres uma ideia do peso da mudança nas rendas adiantadas, um exemplo com valores hipotéticos: numa renda de 900€, 2 meses adiantados são 1 800€ e 3 meses são 2 700€, mais a caução. É dinheiro que tens de ter de lado no dia da assinatura, e o fundo de emergência que guardas para imprevistos é o primeiro sítio onde se nota.
O limite de 2% nos contratos novos: o que diz a lei do arrendamento em vigor
O limite que a revisão quer acabar vem do Mais Habitação: é o artigo 34.º da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro. Segundo a DECO PROteste, aplica-se aos contratos novos de casas que estiveram arrendadas nos 5 anos anteriores: a renda inicial não pode ficar mais de 2% acima da do contrato anterior, há exceções, e a regra vale até 31 de dezembro de 2029.
A proposta do Governo revoga esse artigo, e com ele o limite, segundo o texto citado pelo idealista. Se a revisão for aprovada assim, a renda de um contrato novo passa a ser a que inquilino e senhorio acordarem.
Sobre limites às rendas, a minha posição é esta: o teto às rendas afasta mais casas do mercado e deixa mais pessoas sem possibilidade de arrendar, e é preciso encontrar uma boa solução para a questão do arrendamento. Para quem está a decidir hoje entre ficar a arrendar ou comprar, fiz as contas no artigo sobre comprar ou arrendar casa em Portugal.
Aumento das rendas em 2027: quanto sobe a tua renda
Aqui há uma confusão comum. O aumento anual das rendas dos contratos que já existem não depende da revisão da lei do arrendamento: é calculado todos os anos a partir da inflação e publicado em Diário da República.
Para 2027, o coeficiente é 1,0256, o que dá um aumento máximo de 2,56%, publicado a 1 de outubro de 2026. Numa renda de 800€, a conta é 800 × 1,0256 = 820,48€, mais 20,48€ por mês. Em 2023 houve um limite especial a este aumento (2%, pela Lei n.º 19/2022); para 2027 não há.
O 2,56% é o máximo, não uma subida automática. Explico como confirmar a conta do aumento neste vídeo do canal, gravado com os números de 2026:
Se a renda vai subir em janeiro, este é o momento de ver onde os 20 ou 30€ a mais encaixam no teu orçamento familiar, antes de a primeira renda nova sair da conta.
O Fundo de Emergência para a Habitação
O fundo não faz parte da proposta que está no parlamento. Foi aprovado à parte, por decreto-lei, no mesmo Conselho de Ministros de 9 de julho, e a DECO PROteste nota que a proposta de lei entregue no parlamento não o refere.
Segundo o comunicado do Governo, o fundo dá um apoio financeiro direto e não reembolsável a pessoas e famílias em emergência de habitação, como despejos por dificuldades económicas ou casos de violência doméstica, para conseguirem um realojamento rápido, temporário ou permanente.
Os números, segundo o Ministério citado pelo Observador e pela RTP a 27 de julho de 2026:
- Valor: 1 IAS por mês, 537,13€ em 2026.
- Duração: até 6 meses.
- Teto: despesas de alojamento até 2 300€.
- Gestão: Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU).
- Início: previsto para 1 de janeiro de 2027, com a verba no Orçamento do Estado para 2027.
Os critérios de acesso ficam para uma portaria que ainda não foi publicada. Segundo a RTP, o fundo abrange famílias despejadas por decisão do tribunal ou pelo procedimento especial de despejo, seja qual for o tipo ou a data do contrato, incluindo quem perde a casa por causa das rendas antigas descongeladas.
O que muda se és senhorio
Se a revisão passar como foi proposta, ganhas margem em 3 frentes: a renda dos contratos novos deixa de ter o limite de 2%, podes pedir até 3 meses adiantados e uma caução sem teto fixo, e o despejo por falta de pagamento pode começar ao fim de 2 meses de atraso.
Até à votação final e ao decreto-lei, nada disto se aplica. Um contrato que assines hoje segue as regras de hoje. Se estás a pensar comprar para arrendar, deixei as contas de 2026 no artigo sobre comprar casa para arrendar em Portugal, e a parte do financiamento está no guia do crédito habitação.
O que muda se és inquilino
A mudança que mais pesa no dia a dia é a do prazo: com a proposta, 2 meses de renda em atraso chegam para o senhorio avançar com o despejo, contra 3 hoje, e 3 atrasos de mais de 8 dias num ano também passam a contar.
A outra é a da entrada: rendas adiantadas e caução podem pedir mais dinheiro no dia em que assinas. Do outro lado, o Fundo de Emergência para a Habitação passa a existir a partir de janeiro de 2027 para quem fica sem casa, com os critérios ainda por publicar.
Enquanto a lei não muda, o que conta é o teu contrato e o aumento de 2,56% em 2027. O retrato dos preços e do crédito em que tudo isto acontece está no artigo sobre a habitação em Portugal em 2026.
Queres saber quando a lei do arrendamento for votada? Na newsletter explico o que muda no dinheiro e na casa, com números e fontes.
Aviso legal
Este artigo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico, financeiro ou imobiliário. Reflete o estado da revisão da lei do arrendamento a 12/11/2026; as medidas descritas como proposta ainda dependem de votação final na Assembleia da República e de decreto-lei do Governo, e podem mudar. Confirma sempre a lei em vigor no Diário da República ou junto de um profissional antes de decidir.
