A rentabilidade bruta de comprar casa para arrendar em Portugal caiu para 6,3% no primeiro trimestre de 2026, segundo o Idealista. Em 2024 era 7,3%. Em 2019 era 7,5%. Os preços de compra estão a subir mais depressa do que as rendas há anos, e a margem de quem investe vai encolhendo a cada trimestre.
Mas 6,3% brutos não te dizem quase nada. O que fica mesmo no bolso depois de impostos, crédito, condomínio e reparações é outro número — e é esse que importa avaliar antes de assinares qualquer coisa.
Este artigo tem carácter informativo e não constitui aconselhamento financeiro ou de investimento personalizado. Antes de tomar qualquer decisão, consulta um profissional certificado e avalia a tua situação individual.
A diferença entre rentabilidade bruta e rentabilidade real
O número de 6,3% que vês nos títulos é a rentabilidade bruta: divides o valor anual das rendas pelo preço de compra do imóvel. É um ponto de partida, não uma resposta.
A rentabilidade real — o que efetivamente fica no bolso — depende dos custos que ninguém mete nas manchetes:
Custos de aquisição (uma vez):
– IMT: varia conforme o valor; numa casa de 200.000€ para arrendamento (não HPP), ronda os 5.500€ a 6.000€
– Imposto de Selo: 0,8% do valor de compra
– Escritura e registo: 800€ a 1.500€
– Eventuais obras antes de arrendar
Custos recorrentes (anuais):
– IRS sobre as rendas: 10% se a renda for moderada (até ~2.300€/mês) em contratos habitacionais; 25% nos restantes
– IMI: depende do VPT do imóvel e da taxa do município
– Condomínio: 50€ a 200€/mês dependendo do edifício
– Seguro multirriscos: 200€ a 500€/ano
– Manutenção e reparações: estima entre 0,5% e 1% do valor do imóvel por ano
– Período sem inquilino: quanto tempo fica vazio entre contratos
Simulação concreta para um T2 em Coimbra comprado por 180.000€ e arrendado por 900€/mês:
| Item | Valor anual |
|---|---|
| Rendas brutas | 10.800€ |
| IRS (10% rendas moderadas) | -1.080€ |
| IMI (~0,34% VPT de 120.000€) | -408€ |
| Condomínio | -900€ |
| Seguro | -300€ |
| Manutenção estimada (0,7%) | -1.260€ |
| Rendimento líquido estimado | ~6.852€ |
Isso dá uma rentabilidade líquida real de cerca de 3,8% — bem abaixo dos 6% brutos das manchetes.
Não é má rentabilidade. Mas é o número que devias usar para comparar com outras alternativas — e também para decidir entre amortizar o crédito ou investir.
O que mudou no fisco em 2026
A grande novidade para quem arrenda é o IRS a 10% sobre rendas moderadas — entretanto já publicado em Diário da República (Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio), o que tira qualquer dúvida sobre se ia mesmo avançar.
Para beneficiar desta taxa:
– O imóvel tem de se destinar a habitação permanente do inquilino
– A renda mensal não pode ultrapassar o limite de renda moderada (2.300€, equivalente a 2,5 vezes o salário mínimo de 2026)
– O contrato tem de ter duração mínima de 3 anos
– A situação declarativa junto da AT tem de estar regularizada
Se a renda ficar 20% abaixo da mediana do concelho, há ainda a possibilidade de isenção total de IRS através do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível. Para contratos com 20 ou mais anos, a taxa desce para 5%.
O Alojamento Local e os arrendamentos de curta duração ficam de fora deste regime — mantêm a taxa de 25%.
Para quem pondera arrendar a longo prazo, isto muda mesmo a conta. Há um ano, este artigo teria de assumir 25% de IRS sobre as rendas. Hoje, na maioria dos casos, são 10% — e isso por si só já compensa parte da queda na rentabilidade bruta que vimos atrás.
Onde a rentabilidade ainda compensa
Lisboa tem a rentabilidade bruta mais baixa do país: 4,3% no primeiro trimestre de 2026. Com custos, fica abaixo de 3% líquido em muitos casos. Os preços de compra dispararam, mas as rendas — apesar de altas em valor absoluto — não acompanharam na mesma proporção.
O Porto fica em 4,9%, também abaixo da média nacional.
As rentabilidades mais interessantes estão noutros mercados:
| Cidade | Rentabilidade bruta (Q1 2026) |
|---|---|
| Bragança | 8,0% |
| Castelo Branco | 7,9% |
| Coimbra | 6,5% |
| Santarém | 6,5% |
| Leiria | 6,1% |
| Setúbal | 5,4% |
| Porto | 4,9% |
| Lisboa | 4,3% |
Fonte: Idealista, Q1 2026
O número não responde a uma pergunta que importa mais do que parece: arranjas inquilino em Bragança com a mesma facilidade com que arranjarias em Lisboa? Provavelmente não. E se um dia precisares de vender, a diferença entre vender em três meses ou em dois anos não está em nenhuma tabela de rentabilidade.
Rentabilidade alta e liquidez baixa costumam andar de mãos dadas. Aceita o risco com os olhos abertos. Se ainda não decidiste se compras ou arrenda, tens a calculadora da decisão aqui.
Comprar a pronto ou com crédito?
A maioria das contas de rentabilidade assume compra a pronto. Quando entra crédito, a equação muda.
Se comprares uma casa de 180.000€ com 30.000€ de entrada e um crédito de 150.000€ a 30 anos com taxa total de ~3,8% (Euribor atual + spread), a prestação mensal fica perto dos 700€.
Se a renda for 900€, o cash flow mensal bruto é de 200€. Depois de IMI, condomínio e seguro, podes ficar no zero ou mesmo negativo em alguns meses. A rentabilidade sobre o capital investido — os 30.000€ de entrada — pode ser alta em percentagem, mas o risco de cash flow negativo é real.
Com a Euribor em alta e novas subidas previstas, quem compra com crédito para arrendar precisa de calcular o impacto de uma Euribor a 3%, 3,5% ou 4% na prestação, e perceber se a renda ainda cobre os encargos nesses cenários.
Os riscos que os números não mostram
Um inquilino que não paga é o pesadelo número um de qualquer senhorio, e com razão: o processo de despejo em Portugal demora em média 18 a 24 meses pelas vias judiciais. Nesse tempo todo, continuas a pagar condomínio, IMI e seguro sem ver um cêntimo de renda. O seguro de proteção de rendas existe precisamente para isto, e vale a pena considerá-lo.
Depois há os imprevistos que nenhuma folha de cálculo prevê — uma canalização que rebenta, um telhado que precisa de obra, o elevador do prédio a ser substituído e a tua parte a cair-te em cima. Não é pessimismo, é só o que acontece quando se é dono de um imóvel há tempo suficiente.
A vacância também pesa mais do que se pensa à partida. Cada mês sem inquilino é dinheiro que nunca vais recuperar, e em zonas com menos procura esses meses acumulam-se.
E depois há a valorização, que toda a gente assume como garantida só porque foi assim nos últimos anos. Não é. Quem comprou em Lisboa em 2018 teve a sorte de apanhar a valorização que se seguiu. Quem compra hoje está a pagar precisamente por esse histórico — não há garantia nenhuma de que se repita.
Comparar com alternativas
Antes de avançar para imobiliário, vale a pena comparar com o que o mesmo capital rende noutros instrumentos:
| Alternativa | Rentabilidade estimada | Liquidez | Risco |
|---|---|---|---|
| Imobiliário arrendamento | 3,5% a 5% líquido | Baixa | Médio |
| ETF índice global (histórico) | 7% a 9% bruto (estimado) | Alta | Médio/Alto |
| Depósito a prazo 12M | ~2,5% bruto | Média | Muito baixo |
| Certificados de Aforro | ~2,1% + bónus | Alta (após 3M) | Muito baixo |
O imobiliário tem coisas que nenhuma tabela capta: é algo que podes tocar, ajuda a proteger contra a inflação, e em Portugal carrega um peso emocional que muitos investidores valorizam mais do que admitem. Mas se a pergunta é só “onde rende mais o meu dinheiro”, a comparação com ETFs não deixa grande margem para dúvidas — o imobiliário ganha noutros critérios, não neste.
O que avaliar antes de comprar
Se estás a ponderar isto a sério, estas perguntas precisam de resposta antes de qualquer decisão:
- Qual é o yield bruto nesta zona e neste tipo de imóvel?
- Qual fica o yield líquido depois de todos os custos anuais estimados?
- O cash flow mensal é positivo com e sem crédito? E se a taxa subir 1%?
- Qual a procura de arrendamento nesta zona? É fácil encontrar inquilino?
- Qual a liquidez do mercado — consigo vender em 3 a 6 meses se precisar?
- Tenho fundo de emergência suficiente para cobrir 6 meses de custos sem rendas?
- A renda cumpre os critérios de renda moderada para os 10% de IRS?
Perguntas Frequentes
A nova taxa de 10% de IRS aplica-se ao meu contrato existente?
Sim, desde que os rendimentos sejam auferidos entre 2026 e 2029 e a renda se enquadre nos limites de renda moderada (~2.300€/mês). Não precisas de celebrar um novo contrato — a redução abrange contratos já em curso.
Posso usar crédito habitação para comprar para arrendar?
Sim, mas as condições são diferentes: os bancos costumam exigir uma entrada maior (20% a 30%) e aplicam condições mais restritivas do que para habitação própria e permanente. A taxa de esforço é calculada com base nos teus rendimentos, não nas rendas esperadas.
O Alojamento Local é mais rentável do que o arrendamento de longa duração?
Em zonas turísticas com ocupação alta, o AL pode ter rendimentos brutos superiores. Mas os custos de gestão são maiores, a taxa de IRS mantém-se nos 25% (sem acesso ao regime de 10%), a instabilidade regulatória é maior, e a carga de trabalho não é comparável. São negócios diferentes.
Se o inquilino não pagar, o que posso fazer?
Podes acionar a via judicial (despejo por falta de pagamento) ou, se o contrato cumprir os requisitos, o Balcão Nacional do Arrendamento — uma via administrativa geralmente mais rápida. Em qualquer caso, o processo demora meses. O seguro de proteção de rendas ajuda a mitigar este risco.
Preciso de declarar o imóvel arrendado nas Finanças?
Sim. O contrato de arrendamento tem de ser comunicado à AT e os rendimentos declarados no IRS, no Anexo F. A falta de comunicação impede o acesso ao regime fiscal mais favorável e pode gerar coimas.
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