Crédito habitação para estrangeiros em Portugal: o guia completo (2026)

Em 2025, os estrangeiros foram responsáveis por 28% de todas as casas compradas em Portugal. Mais de uma em cada quatro. E, no entanto, a maior parte da informação que circula sobre crédito habitação para estrangeiros está desactualizada — algumas das regras mudaram há três meses e há artigos publicados na semana passada que ainda repetem os números antigos.

Isto interessa-te se estás a pensar comprar casa em Portugal sem cá viver. Ou se já cá vives mas ainda não tens residência fiscal. Ou se és português a viver no estrangeiro e assumes que, por seres português, o banco te vai tratar como toda a gente. Não vai.

Este artigo explica-te o que mudou, quanto vais precisar de ter em mãos e onde o processo costuma encravar. Se procuras as regras gerais aplicáveis a quem já cá vive, tens-nas no guia prático do crédito habitação — aqui trato só do que é diferente para quem vem de fora.

A distinção que decide tudo: residente ou não residente

Antes de falar de bancos, spreads ou entradas, há uma coisa a arrumar. E quase toda a gente a percebe mal.

Para o banco e para as Finanças, o que conta não é a tua nacionalidade — é a tua residência fiscal.

Um alemão que vive em Lisboa há dois anos, com NIF português e domicílio fiscal em Portugal, é tratado como residente. Um português que vive em Zurique há dez anos e nunca mudou o domicílio fiscal é tratado como não residente. O passaporte não entra na conta.

Esta distinção não é burocracia. É dinheiro:

• Muda quanto o banco te empresta
• Muda a taxa de IMT que pagas na escritura
• Muda o acesso a benefícios como o IMT Jovem
• Muda a documentação que tens de reunir

Se há uma coisa para levares deste artigo, é esta: descobre em que lado da linha estás antes de fazeres qualquer simulação, porque os simuladores online assumem quase sempre que és residente.

O que mudou em 2026 (e ainda não está em metade dos artigos)

Dois travões entraram em vigor este ano. Ambos apertam o processo.

1. IMT fixo de 7,5% para não residentes

Desde 25 de Maio de 2026, quem compra casa em Portugal sem ser residente fiscal paga uma taxa fixa de IMT de 7,5% — independentemente do preço do imóvel.

Antes, aplicavam-se as mesmas taxas progressivas dos residentes, que vão de 2% a 8% e começam com um escalão isento. Agora não. E ficam também de fora os apoios à compra de casa para jovens até aos 35 anos, incluindo a isenção de IMT — todos exigem residência fiscal em Portugal. Numa casa de 300.000€, um não residente paga 22.500€ de IMT logo à cabeça.

O efeito foi imediato e mensurável. No segundo trimestre de 2026, os não residentes representaram 9,7% do crédito habitação contratado em Portugal — contra 16,8% no mesmo trimestre de 2025. Uma queda de 7,1 pontos percentuais em doze meses.

Ao mesmo tempo, mudaram de estratégia: passaram a comprar casas mais baratas (364.633€ em média, menos 7% que no ano anterior) e a pedir empréstimos maiores (268.463€, mais 18%). Ou seja, estão a esticar o financiamento para compensar o imposto.

2. A taxa de esforço máxima desceu para 45%

Aqui está o ponto onde muitos guias ainda erram. Desde 1 de Agosto de 2026, a recomendação macroprudencial do Banco de Portugal fixa a taxa de esforço máxima em 45% do rendimento líquido mensal — e não os 50% que se lia até há pouco tempo. A regra vale para todos — expliquei-a em detalhe em o que muda na taxa de esforço — mas aperta mais quem pede crédito habitação sendo estrangeiro, porque já parte de um LTV mais baixo.

Na prática: se o agregado tem 3.000€ líquidos por mês, o conjunto de todas as prestações de crédito (a casa, o carro, os cartões) não deve ultrapassar 1.350€. Antes eram 1.500€. São 150€ de folga que desapareceram.

E há um segundo aperto, menos falado: a margem de excepções que cada banco pode conceder acima do limite caiu de 15% para 10% do crédito total emitido por semestre. Traduzindo — o banco tem agora menos espaço para te abrir uma excepção.

Mudou também o prazo máximo, que passou a depender da idade: até 40 anos para quem tem 35 anos ou menos, até 35 anos para os restantes. Na prática, para não residentes, os bancos raramente vão além dos 30 anos. O pacote completo de alterações está nas novas regras do crédito habitação de 2026.

Nota importante: se encontrares um artigo ou um simulador que ainda fale em 50% de taxa de esforço, estás a ler informação anterior a Agosto de 2026. Não faças contas com ele.

Crédito habitação para estrangeiros: quanto é que o banco te empresta

O rácio que interessa chama-se LTV (loan-to-value) — a percentagem do valor do imóvel que o banco financia. Quanto mais longe estiveres de Portugal, menos ele empresta.

Repara na coluna da direita. A entrada é sobre o valor do imóvel — os impostos e custos vêm por cima. É aqui que muita gente se engana e chega à escritura a descobrir que lhe faltam 20.000€. E há um custo que só aparece à saída: quando venderes, a tributação de mais-valias imobiliárias também trata os não residentes de forma diferente. Vale a pena saberes disso antes de comprar, não depois.

Quanto ao preço do dinheiro, os bancos anunciam spreads a partir de 0,60%. Para não residentes, a proposta tende a vir um pouco acima disso, embora a diferença tenha encolhido com a estabilização da Euribor. Não contes com o spread da montra: conta com uma proposta personalizada, que depende do teu perfil, do país de origem do rendimento e de quanto negócio levas ao banco.

O que vais precisar de reunir

Pedir crédito habitação para estrangeiros é perfeitamente fazível à distância. É só mais lento do que imaginas.

Os dois primeiros passos, por esta ordem:

1. NIF português. É o número de contribuinte. Sem ele não abres conta, não compras, não fazes nada. Pede-se no Portal das Finanças ou num balcão, e quem não reside na UE precisa de nomear um representante fiscal em Portugal.
2. Conta bancária portuguesa. Muitos bancos já permitem a abertura remota, com videochamada. É por aqui que saem as prestações.

A documentação que o banco vai pedir:

• Documento de identificação e comprovativo de morada
• Declarações fiscais do país de residência
• Recibos de vencimento dos últimos meses (ou demonstrações financeiras, se trabalhas por conta própria)
• Extractos bancários recentes
• Comprovativo do NIF português

Um aviso prático que poupa semanas: documentos emitidos fora de Portugal costumam exigir tradução certificada e, em vários casos, apostila. Começa a tratar disto assim que decidires avançar, não depois de o banco pedir. É a parte do processo que mais atrasa as escrituras.

Os custos que ninguém soma no início

O crédito é a parte fácil de calcular. O resto é que apanha as pessoas desprevenidas.

Impostos:

• IMT — 7,5% fixo para não residentes; taxas progressivas de 2% a 8% para residentes
• Imposto do Selo sobre a compra — 0,8% sobre o maior valor entre a escritura e o VPT
• Imposto do Selo sobre o crédito — 0,6% do montante financiado, em empréstimos com prazo superior a 5 anos

Custos do processo:

• Avaliação bancária do imóvel
• Comissões de dossier e de formalização do banco
• Escritura e registo predial
• Seguro de vida e seguro multirriscos (obrigatórios enquanto durar o crédito)

Uma conta real. Casa de 300.000€, comprador não residente da UE, financiamento a 80%:

Quase 90.000€ para comprar uma casa de 300.000€. A entrada é pouco mais de dois terços do dinheiro que precisas de ter na conta no dia da escritura.

Se fosses residente fiscal, com financiamento a 90% e IMT progressivo, o mesmo negócio ficava perto dos 45.000€. Metade. Não é um detalhe — é o valor de um carro novo.

Faz a pré-aprovação antes de ver casas

Este é o erro que vejo repetir-se com mais frequência: as pessoas apaixonam-se por uma casa, fazem proposta, e só depois vão ao banco.

Com as regras deste ano, isso é um risco desnecessário. A margem de excepções que os bancos podiam dar encolheu, a taxa de esforço apertou e, se és não residente, o LTV joga contra ti. Descobrires isto com um sinal já pago é caro — e, dependendo do que assinaste, podes perdê-lo.

Faz o inverso. Pede uma pré-aprovação a dois ou três bancos antes de começares a visitar imóveis. Ficas a saber:

• Quanto te emprestam mesmo, com o teu rendimento e a tua residência fiscal
• Qual o spread real que te propõem, não o da publicidade
• Se a tua documentação estrangeira passa sem problemas

E ganhas uma coisa que vale dinheiro na negociação: chegas com um número em mãos em vez de uma intenção.

Se o processo te parecer complicado à distância, um intermediário de crédito registado no Banco de Portugal negoceia com vários bancos por ti — vários especializaram-se precisamente em crédito habitação para estrangeiros. Confirma sempre o registo no site do Banco de Portugal antes de assinares seja o que for. Para comparar condições entre bancos, o guia do idealista para compradores estrangeiros dá um bom ponto de partida.

Perguntas frequentes

Preciso de morar em Portugal para pedir crédito habitação para estrangeiros?

Não. Os bancos portugueses financiam não residentes, incluindo pessoas que nunca viveram em Portugal. As condições é que são mais apertadas: financiam até 80% do valor do imóvel (70% a 75% se resides fora do Espaço Económico Europeu) e podem aplicar um spread ligeiramente superior. Precisas de NIF português e de conta bancária em Portugal.

Sendo português a viver no estrangeiro, tenho as mesmas condições?

Não necessariamente. O que conta é a residência fiscal, não a nacionalidade. Se o teu domicílio fiscal está noutro país, és tratado como não residente — LTV mais baixo, IMT de 7,5% e sem acesso ao IMT Jovem. Vários bancos têm linhas específicas para emigrantes portugueses com condições próprias, por isso vale a pena perguntares diretamente.

Como funciona a taxa de esforço de 45%?

Soma todas as prestações mensais de crédito que já pagas (incluindo as contraídas no estrangeiro, se o banco as conseguir verificar) mais a prestação da nova casa. Esse total não deve ultrapassar 45% do rendimento líquido mensal do agregado. O banco ainda aplica um teste de stress, simulando o que aconteceria à prestação se as taxas de juro subissem.

Um estrangeiro pode aceder ao IMT Jovem?

Só se for residente fiscal em Portugal e cumprir os restantes requisitos — idade, primeira habitação própria e permanente. A nacionalidade não é impedimento; a residência fiscal é. Quem compra como não residente paga a taxa fixa de 7,5% sem excepções por idade.

Quanto tempo demora o processo todo?

Conta com dois a quatro meses desde o pedido até à escritura, se estiveres a tratar de tudo à distância. A obtenção do NIF e a abertura de conta levam semanas, e a tradução e certificação de documentos estrangeiros costuma ser o passo mais lento. Bancos e notários trabalham a ritmo reduzido em Agosto.

Em resumo

O crédito habitação para estrangeiros continua a existir e continua a ser acessível — mas 2026 tornou a conta bastante mais pesada. O IMT fixo de 7,5% e a descida da taxa de esforço para 45% mudaram os números o suficiente para que qualquer simulação feita com informação do ano passado esteja simplesmente errada.

A boa notícia é que nada disto é imprevisível. Descobre a tua situação fiscal, pede a pré-aprovação antes de veres casas e soma os custos todos — não só a entrada. Quem faz estes três passos pela ordem certa raramente tem surpresas na escritura.

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Este artigo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento financeiro personalizado. Antes de tomares qualquer decisão financeira, considera consultar um profissional certificado e avaliar a tua situação individual.