Se estás a meio de um processo de crédito habitação, ou a pensar avançar, tens uma data para marcar no calendário: 1 de agosto de 2026. É quando entram em vigor novas regras do Banco de Portugal que vão apertar as condições de acesso ao crédito. E se o teu processo ainda não estiver fechado até 31 de julho, podes acabar sujeito a regras mais restritivas do que esperavas.
Vamos direto ao que interessa: o que muda, quem é afetado, e o que deves fazer já se estás com um processo em curso.
O que é isto e porque está a mudar
O Banco de Portugal, enquanto autoridade macroprudencial nacional, reviu a Recomendação Macroprudencial aplicável aos novos contratos de crédito a consumidores, tanto para habitação como para consumo. O objetivo declarado é prevenir e mitigar riscos no mercado de crédito, numa altura em que os intermediários de crédito já representam mais de metade da concessão de empréstimos em Portugal. Isto soma-se a outra frente que já anda a mexer com as prestações: já expliquei o que muda na tua prestação com a subida da Euribor, e os dois temas andam de mãos dadas neste momento.
As alterações aplicam-se aos contratos cuja avaliação de solvabilidade do mutuário ocorra a partir de 1 de agosto de 2026.
Podes ver o vídeo no canal: https://youtu.be/ZOux5vRr_JY
As duas mudanças que mais vão pesar no teu bolso
Financiamento a 100% deixa de existir para imóveis do próprio banco
Até agora, se comprasses um imóvel que já pertencia ao banco (por exemplo, um imóvel recuperado de um crédito malparado), podias em certos casos obter financiamento a 100% do valor do imóvel. Essa exceção acaba.
A partir de agosto, estes financiamentos passam a estar sujeitos ao limite geral de LTV de 90%, tal como qualquer outro crédito habitação. Na prática, isto significa que passas a precisar de ter, no mínimo, 10% de capitais próprios, mesmo nestas operações que antes eram tratadas de forma diferente.
Fim da obrigação de maturidade média de 30 anos
Deixa de existir a obrigação de os bancos convergirem a maturidade média dos novos créditos à habitação para os 30 anos. Isto simplifica a gestão das instituições de crédito, mas também lhes dá mais margem para ajustar prazos caso a caso, o que pode influenciar as condições que te propõem.
Se tens um processo em curso, a data que importa é 31 de julho
Os contratos celebrados até 31 de julho são avaliados com o limite de DSTI (taxa de esforço) de 50%. A partir de agosto, as regras mudam, e se a tua taxa de esforço estiver perto desse limite, entre os 45% e os 50%, a diferença entre fechar em julho ou em agosto pode ditar se o crédito é aprovado ou não.
Se tens um processo de crédito à habitação em curso, o mais importante é confirmares com o teu banco ou intermediário de crédito se a operação fica concluída até 31 de julho, e qual é a tua DSTI atual.
O papel crescente dos intermediários de crédito
Vale a pena perceberes este contexto, porque explica parte da pressão para rever as regras. Segundo o Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito do Banco de Portugal, divulgado a 22 de junho de 2026, o peso do crédito concedido através de intermediários de crédito foi de 50,6% em 2025, acima dos 49,9% de 2024.
Um estudo recente sobre o perfil desta atividade mostrou ainda que 57,2% das operações intermediadas dizem respeito a imóveis entre os 250 mil e os 500 mil euros, e que o processo completo, do primeiro contacto à escritura, demora entre 31 e 60 dias em mais de metade dos casos.
Isto não é bom nem mau em si. É só um dado a ter em conta: se estás a usar um intermediário, o processo pode ser mais rápido do que ir diretamente ao banco, mas confirma sempre se ele está registado no Banco de Portugal.
Estás a comparar bancos e queres perceber se compensa mudar de instituição antes destas regras entrarem em vigor?
Já expliquei quando compensa transferir o crédito habitação para outro banco. Vale a pena leres antes de decidires.
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O que fazer se estás a meio do processo agora
Primeiro, contacta o teu banco ou intermediário e pergunta diretamente: “a minha avaliação de solvabilidade vai ficar concluída antes de 1 de agosto?” Não assumas que sim só porque submeteste os documentos há semanas.
Segundo, se a resposta for incerta, pede a tua taxa de esforço atual (DSTI). Se estiver acima dos 45%, o timing pode mesmo fazer diferença na aprovação.
Terceiro, se estás a comprar um imóvel que pertence ao próprio banco financiador, confirma se o financiamento a 100% ainda se aplica ao teu caso ou se já vais cair na regra dos 90% de LTV.
Quarto, aproveita para reveres se a taxa que tens (ou que te propõem) ainda faz sentido face ao contexto atual. Já comparei taxa fixa ou variável no crédito habitação num artigo à parte, com exemplos práticos.
Nenhuma destas mudanças é motivo de pânico. São ajustes técnicos que o Banco de Portugal considera necessários para o mercado. Mas quem está a meio de um processo neste preciso momento tem uma janela curta para agir com informação, em vez de ser apanhado de surpresa.
Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento financeiro personalizado. Antes de tomar qualquer decisão sobre o teu crédito habitação, considera consultar um profissional certificado e avaliar a tua situação individual.
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