Vendeste ou estás a pensar vender um imóvel em Portugal? A pergunta que toda a gente faz é “tenho de pagar imposto?”. E muita gente parte do princípio que a resposta é não. Pode não ser.
A resposta depende de quem és, do tipo de imóvel, e do que fazes com o dinheiro da venda. Este guia explica as regras de mais-valias imobiliárias em vigor em 2026.
Este artigo tem carácter informativo e não constitui aconselhamento fiscal personalizado. As regras fiscais podem ser alteradas. Antes de tomar qualquer decisão, consulta um contabilista ou advogado fiscal.
O Que São Mais-valias Imobiliárias
São o lucro obtido com a venda de um imóvel — a diferença positiva entre o valor de venda e o valor de aquisição ajustado.
Fórmula: Mais-valia = Valor de venda − (Valor de compra × Coeficiente de desvalorização) − Despesas dedutíveis
Em Portugal, para residentes fiscais, apenas 50% da mais-valia é considerada para IRS — englobada nos restantes rendimentos do ano, ao escalão correspondente.
Exemplo prático: vendeste uma casa por 200.000€ que compraste há 10 anos por 130.000€. Após aplicar o coeficiente de desvalorização e deduzir despesas, a mais-valia apurada é 50.000€. Só 25.000€ (50%) vão para o teu IRS. Se estiveres no escalão de 37%, pagas ~9.250€ de imposto.
Despesas que Podes Deduzir nas Mais-valias Imobiliárias
Na compra: IMT e Imposto de Selo pagos na aquisição, escritura e registo predial.
Na venda: comissão de mediação imobiliária (com factura), escritura e registo.
Obras de valorização: obras realizadas nos últimos 12 anos com factura em nome próprio e NIF. Guarda todas as facturas. Sem documentação, não deduzis.
Quem Está Isento de Pagar Mais-valias Imobiliárias
1. Imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989
Completamente excluídos de tributação. Declarados no Anexo G1.
2. Venda de habitação própria permanente com reinvestimento
A isenção mais comum. Se venderes a tua HPP e reinvestires o valor da venda na compra de outra HPP, podes ficar totalmente isento. As condições:
- O imóvel vendido era a tua HPP com morada fiscal actualizada
- O reinvestimento acontece nos 36 meses após a venda ou nos 24 meses antes
- A nova HPP tem de estar em Portugal, na UE ou no EEE
O erro mais comum: pensar que basta reinvestir o lucro. Não — tens de reinvestir o valor total da venda (menos o crédito que amortizaste). Se reinvestires menos, a isenção é apenas parcial.
3. Contribuintes com 65 ou mais anos ou reformados
Podem ficar isentos se aplicarem o valor da venda num produto elegível (contrato de seguro de vida, fundo de pensões ou PPR) no prazo de 6 meses após a venda.
Isenção que Já Não Existe: O Que Terminou em 2024
A medida que permitia isentar mais-valias na venda de imóveis quando o valor era aplicado para amortizar crédito habitação terminou a 31 de dezembro de 2024. Era uma isenção temporária introduzida pelo Programa Mais Habitação — e foi extinta. Desde 1 de janeiro de 2025, esta via não se aplica.
O Caso das Casas Herdadas
Quando recebes um imóvel por herança, o valor de aquisição para efeitos de mais-valias não é o preço original pago pelo falecido — é o Valor Patrimonial Tributário (VPT) à data da herança. A valorização ocorrida antes da herança não é tributada na tua esfera.
Ser herdado não cria isenção automática. Se venderes a casa herdada sem a transformar em HPP, as mais-valias são tributadas normalmente.
Como Declarar as Mais-valias Imobiliárias no IRS
A venda de imóvel é sempre declarada no IRS, mesmo que estejas isento: Anexo G para mais-valias tributáveis; Anexo G1 para mais-valias excluídas.
Perguntas Frequentes
Se vendi a minha casa para comprar outra, fico isento automaticamente?
Não. Tens de cumprir os requisitos: o imóvel vendido era a tua HPP, e reinvestes o valor líquido em nova HPP nos 36 meses seguintes. Se não reinvestires a totalidade do valor exigido, a isenção é parcial.
A minha casa foi comprada antes de 1989 — tenho de declarar a venda?
Sim — declaras no Anexo G1, mesmo que a mais-valia esteja excluída de tributação.
Posso deduzir obras que fiz há 15 anos?
Não. Só obras realizadas nos últimos 12 anos (contados até à data de venda) são dedutíveis. E precisas de facturas com o teu NIF e descrição clara da obra.
A isenção por amortizar crédito habitação ainda existe?
Não. Essa isenção temporária terminou a 31 de dezembro de 2024. Para vendas realizadas em 2025 e 2026, não é possível aplicar este regime.
