O preço mediano das casas em Portugal ultrapassou os 3.100 euros por metro quadrado. A mão de obra para construir está a encarecer mais de 8% ao ano. O Banco de Portugal está a preparar regras mais apertadas para a concessão de crédito. E a Euribor, depois de anos a descer, voltou a subir em março.
Se tem crédito habitação ou está a pensar comprar casa, o que se passa no mercado imobiliário português neste momento afeta diretamente o seu bolso.
Neste artigo explico o que está a acontecer, o que pode mudar nos próximos meses, e o que pode fazer agora para proteger as suas finanças.
O problema estrutural da habitação em Portugal não tem solução rápida
Antes de falar de crédito e Euribor, é preciso perceber uma coisa: a crise da habitação em Portugal não vai ser resolvida nos próximos dois anos.
Segundo o geógrafo Gonçalo Antunes, investigador da Universidade Nova de Lisboa, as medidas de política de habitação — como nova construção pública, incentivos ao arrendamento ou programas cooperativos — “só têm impacto a médio e a longo prazo” e demoram “quatro, cinco ou seis anos” a produzir efeitos visíveis.
E os dados do INE confirmam que o problema é real. Em 2025, o preço mediano das casas transacionadas subiu 16,8% face ao ano anterior, atingindo 2.076 euros por metro quadrado — um máximo histórico desde 2019. No quarto trimestre, a aceleração foi ainda maior: 17,5%. Nos preços pedidos, a fotografia é ainda mais clara: em janeiro de 2026, o metro quadrado chegou aos 3.047 euros, e em março já estava nos 3.107 euros.
O desequilíbrio entre salários e preços das casas é cada vez mais absurdo. Com um salário médio líquido de 1.266 euros mensais em 2024 e avaliações bancárias medianas a rondar os 1.721 euros por metro quadrado, precisaria de 90 meses de salário para comprar 50 metros quadrados em Lisboa — mais do que duplicou face aos 61 meses de 2011.
Há um paradoxo que os especialistas não conseguem ignorar: passou uma pandemia, uma guerra, uma crise inflacionista e uma subida histórica das taxas de juro. Os preços das casas subiram em todas estas fases. Portugal tem, sistematicamente, uma das maiores pressões sobre a habitação em toda a União Europeia.
Porquê? Porque a oferta não acompanha a procura
Em 2024, foram construídas apenas 27.000 casas novas em Portugal. No mesmo ano, realizaram-se 170.000 vendas. No início dos anos 2000, construíam-se mais de 113.000 casas por ano.
O problema não é só a falta de construção. É que o que foi construído nos últimos anos foi direcionado para o segmento de luxo. E construir ficou muito mais caro: em fevereiro de 2026, o índice de custos de construção de habitação nova subiu 4,7% face ao mesmo mês do ano anterior, com o custo da mão de obra a crescer 8,2%. Portugal foi o 4.º país da União Europeia com maior aumento dos custos de construção em 2025.
Banco de Portugal prepara-se para apertar o crédito habitação
Aqui há uma novidade importante e que pode afetar diretamente quem quer comprar casa.
O Banco de Portugal está a preparar alterações às regras de concessão de crédito habitação, com possíveis mudanças nos rácios usados pelos bancos para calcular a taxa de esforço das famílias. Segundo o Jornal de Negócios, esta decisão surge numa altura em que o endividamento das famílias está a aumentar e após o Governo ter anunciado um segundo reforço da garantia pública para jovens até 35 anos — que passou de 1.550 milhões para 2.300 milhões de euros.
O motivo de preocupação do regulador é claro: mais de 42% dos créditos para compra de casa por jovens em 2025 foram feitos ao abrigo desta garantia pública, e a proporção de mutuários classificados como risco elevado está a crescer.
Curiosamente, o FMI também se pronunciou sobre este tema, concluindo que os apoios aos jovens — como a isenção de IMT e Imposto de Selo e as garantias públicas — “visam melhorar a acessibilidade, mas contribuem para o agravamento dos desequilíbrios”, ao estimular a procura sem resolver o problema da oferta.
💡 Nota do Coach: Se está a planear pedir crédito habitação nos próximos meses, pode estar a entrar num período de critérios mais exigentes. Vale a pena antecipar a análise da sua situação financeira — rendimentos, taxa de esforço e rácio de financiamento — antes de falar com o banco.
O que pode mudar na prática
Se as regras apertarem, os bancos terão de ser mais conservadores na avaliação da sua capacidade de pagamento. Na prática, isso pode significar:
- Montantes de crédito aprovados mais baixos face ao valor do imóvel
- Exigência de entrada própria maior em alguns casos
- Análise mais rigorosa da taxa de esforço, especialmente com cenários de subida de juros
Ainda assim, não se esperavam, no curto prazo, alterações drásticas. O mercado continua a apontar para que o crédito habitação em Portugal se mantenha “forte” ao longo de 2026.
Euribor: o que está a acontecer e o que deve fazer
Depois de anos a descer — a Euribor chegou a 4% em 2023 e recuou para perto de 2% no final de 2024 —, a trajetória de descida foi interrompida.
Em março de 2026, os juros da habitação subiram para 3,088%, a primeira subida em dois anos. O principal fator por detrás desta mudança é o conflito no Médio Oriente, que está a aumentar a incerteza nos mercados e a pressionar de novo as taxas de juro de referência. Neste contexto, quem tem crédito habitação com taxa variável indexado à Euribor pode ver a prestação subir na próxima revisão do contrato.
💡 Nota do Coach: Se o seu contrato de crédito prevê um spread superior a 1,5%, é altura de renegociar. Com facilidade encontrará propostas mais competitivas no mercado. E se a sua prestação já ultrapassa 35% do rendimento mensal disponível, este é um sinal de alerta claro.
O que é o spread e porque importa tanto agora
A taxa de juro do crédito habitação tem duas componentes: a Euribor (que sobe e desce com o mercado) e o spread (que é fixado pelo banco aquando da contratação e representa, simplificando, o seu lucro).
A Euribor está fora do seu controlo. O spread, não.
Se renegociar o spread agora, reduz uma das duas componentes da sua taxa de juro — e o benefício mantém-se independentemente de para onde a Euribor vá.
Como renegociar o spread:
- Verifique as condições do seu contrato atual — qual o spread contratado e há quanto tempo?
- Peça uma simulação ao seu banco com as condições que praticam para novos clientes
- Compare com propostas de outros bancos — a transferência de crédito é um direito legal e pode ser feita sem grande burocracia
- Negoceie com o seu banco com base nessas propostas — a maioria dos bancos prefere ceder alguma margem a perder o cliente
Além da renegociação do spread, pode também ponderar a mudança para uma taxa mista ou fixa, que oferece mais previsibilidade — especialmente se o cenário de subida de juros se prolongar.
O que esperar do mercado imobiliário em 2026
As perspetivas dos especialistas do setor apontam para uma possível desaceleração na subida dos preços ao longo de 2026, mas sem queda. A procura continua elevada, a oferta continua escassa, e a construção continua cara.
O Governo tem medidas em curso — incentivos fiscais à construção, redução do IVA para 6% na construção e reabilitação para arrendamento, reforço da garantia pública para jovens. Os especialistas estão otimistas, mas cautelosos: é preciso esperar para ver se as medidas saem do papel.
O que já sabemos é que a solução não virá rapidamente. E que, entretanto, as famílias portuguesas têm de navegar um mercado caro, um crédito mais exigente e uma Euribor imprevisível.
O que pode fazer agora: um resumo prático
Se tem crédito habitação:
- Reveja o spread contratado — se for superior a 1,5%, renegoceie
- Calcule a sua taxa de esforço atual e simule o que acontece com uma subida de 0,5 pontos percentuais na Euribor
- Pondere a mudança para taxa mista ou fixa se a imprevisibilidade o preocupa
Se está a pensar comprar casa:
- Antecipe a análise da sua situação financeira antes que as regras de crédito apertem
- Não esqueça os custos associados: IMT, Imposto de Selo (salvo isenções para jovens), avaliação bancária, escritura, mediação
- Pense no médio prazo: os preços podem abrandar a subida, mas dificilmente vão cair de forma significativa no curto prazo
Se ainda não tem poupanças para a entrada:
- O mercado imobiliário não vai a lado nenhum tão cedo — o tempo que usa para poupar é tempo útil
- Uma entrada própria sólida (idealmente 20%-30% do valor do imóvel) muda completamente as condições de crédito que consegue negociar
Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento financeiro personalizado. Antes de tomar qualquer decisão financeira, considere consultar um profissional certificado e avaliar a sua situação individual.
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