Nos últimos anos, comprar casa tornou-se um verdadeiro desafio para os jovens portugueses. O aumento dos preços, os requisitos rigorosos dos bancos e a falta de poupanças têm dificultado o acesso à habitação própria. Em resposta, o governo introduziu a garantia pública para crédito à habitação jovem, um mecanismo destinado a facilitar o financiamento sem necessidade de entrada inicial.
Mas será esta medida realmente eficaz? Está a cumprir o seu objetivo de apoiar os jovens que mais precisam? Ou estará, pelo contrário, a beneficiar quem já tem condições financeiras para comprar casa?
O que é a Garantia Pública para Crédito à Habitação Jovem?
A garantia pública permite que os bancos financiem até 100% do valor do imóvel, com o Estado a cobrir até 15% da transação. Esta garantia destina-se a jovens entre 18 e 35 anos, com rendimentos anuais até ao 8.º escalão do IRS (81.199 euros). Para serem elegíveis, os candidatos não podem ter outra habitação própria permanente, e o imóvel adquirido não pode exceder os 450 mil euros.
A iniciativa foi adotada por 17 bancos em Portugal, cada um com as suas próprias condições e critérios para conceder o crédito. Em teoria, esta medida oferece uma oportunidade única para os jovens entrarem no mercado imobiliário sem necessidade de poupança inicial. No entanto, na prática, há desafios que merecem ser analisados.
Quem realmente beneficia desta medida?
Um dos principais problemas apontados é que a garantia pública não está a ser utilizada apenas por quem realmente precisa. Muitos jovens com capacidade financeira para pagar a entrada inicial optam por recorrer a esta solução, mantendo as suas poupanças intactas para outros investimentos, renovações ou simplesmente como fundo de emergência.
Isto significa que os recursos do Estado podem estar a ser desviados para um público que já teria meios para adquirir uma habitação sem apoio governamental, reduzindo a eficácia da medida no apoio às famílias de menores rendimentos.
Efeitos secundários no mercado imobiliário
Se mais jovens entram no mercado com acesso a financiamento a 100%, a procura por casas aumenta. No entanto, sem um crescimento correspondente da oferta, a consequência é o aumento dos preços das habitações. Ou seja, a garantia pública pode estar, paradoxalmente, a encarecer ainda mais o custo da habitação.
Além disso, o risco de endividamento excessivo cresce. Os jovens que aderem a esta solução assumem empréstimos elevados sem margem financeira para lidar com eventuais crises económicas ou subidas das taxas de juro. No futuro, isto pode gerar um aumento do incumprimento, com consequências graves tanto para os compradores como para os bancos e o Estado.
O papel dos bancos nesta equação
Os bancos foram rápidos a aderir à iniciativa, uma vez que esta lhes garante novos clientes e reduz o risco associado ao financiamento total. Contudo, há relatos de algumas instituições que estão a aumentar os spreads para estes créditos, tornando-os mais caros a longo prazo.
Outro entrave é a taxa de esforço. De acordo com o Banco de Portugal, a prestação mensal do crédito não pode ultrapassar 50% dos rendimentos líquidos do agregado familiar. Com os preços das casas a subir e os salários estagnados, muitos jovens continuam a ver os seus pedidos recusados, mesmo sendo elegíveis para a garantia pública.
Se quiseres saber mais sobre o impacto da taxa de esforço, neste vídeo (link) analiso detalhadamente como esta barreira está a impedir que a medida cumpra o seu objetivo.
Exemplos internacionais: lições a aprender
Em Espanha, programas semelhantes revelaram que os principais beneficiários foram os jovens de classe média-alta, e não aqueles com dificuldades financeiras. Como resultado, a desigualdade no acesso à habitação aumentou, em vez de diminuir. Portugal pode estar a cometer o mesmo erro se não implementar mecanismos para garantir que a ajuda chega a quem realmente precisa.
Como melhorar esta medida?
Para garantir que a garantia pública cumpre o seu propósito de facilitar o acesso à habitação, algumas melhorias poderiam ser implementadas:
- Critérios mais rigorosos – Avaliar melhor os rendimentos e o património dos candidatos para evitar que jovens com capacidade financeira elevada tirem proveito da medida.
- Diferenciação regional – O teto de 450 mil euros pode ser insuficiente em Lisboa e Porto e excessivo em regiões do interior. A medida deveria adaptar-se às realidades do mercado imobiliário.
- Monitorização contínua – É essencial avaliar regularmente o impacto da medida para perceber se está a cumprir o seu propósito.
- Educação financeira – Implementar programas de literacia financeira para garantir que os jovens compreendem os riscos e as implicações de assumir um crédito a 100%.
Conclusão: um paliativo temporário ou uma solução real?
A garantia pública para crédito à habitação jovem é uma ideia válida, mas a sua execução apresenta desafios significativos. Atualmente, a medida não está a beneficiar exclusivamente os jovens que mais precisam e pode estar a contribuir para o aumento dos preços das habitações e do endividamento juvenil.
Se Portugal quer realmente resolver o problema da habitação para os jovens, precisa de soluções mais estruturais. Um maior investimento na oferta de habitação acessível e um controlo eficaz sobre a especulação imobiliária poderiam ter um impacto mais significativo do que uma garantia pública que, para muitos, se revela insuficiente.
